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中小房企尴尬生存样本:万方地产退出房地产

来源:网络 作者: 时间:2019-05-14

因资金断供,万方地产(000638.SZ)于日前宣布退出房地产开发。

分析人士认为,若万方地产保留的一级土地开发业务开展不顺,那么日后翻身的概率甚小。事实上,由于资金、土地储备、所在区域竞争加剧等原因陷入困局的地产企业并非万方地产一家,继万方地产之后,“今年可能会有5家左右的中小型上市房企陆续退出房地产开发业务”。

“钱少、胆子小”

万方地产日前公告称,公司名称将变更为“万方发展”,行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。随后,万方地产董秘刘玉承认了退出房地产开发业务的事实,他解释说,万方地产在2010年就已考虑转型,原因是“政策调控下单一的房地产开发业务风险较大”。

万方地产是2009年6月在深圳证券交易所挂牌交易的A股上市公司,注册资本1.547亿元,为北京万方源房地产开发有限公司的控股子公司,而后者则是成立于2000年的万方投资控股集团的控股子公司。

对于万方地产“退房”的原因,业内普遍的分析是商品房销售的“零进账”。公司年报显示,2012年度,万方地产营业总收入4855.66万元,同比减少87.69%,净利润501.34万元,同比减少57.72%,扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润则为-1009.87万元,同比骤减315.47%。此外,2012年,万方地产的房地产销售和土地一级开发的营业收入数字为0,意味着这两项没有进账。

在公告中,万方地产也坦承,公司2012年度的房地产开发和土地一级整理业务未实现收入,主营业务收入全部来自于一般商品贸易。其2012年的营业成本占比方面,木材占比高达98%。

与业内理解的销售业绩为零、受调控冲击等原因不同,持续关注万方地产几年的兰德咨询总裁宋延庆的看法是,该公司退出的核心原因在于资金。

“主要原因是企业资金量非常小,‘断炊’了。”宋延庆日前接受《第一财经日报》记者采访时说,钱少,前几年调控开始后胆量较小,错过了拿地时机,导致土地储备不足,加上北京市场竞争激烈,造成了万方地产在房地产开发业务上的出局。

他透露,资金链紧张时,万方地产曾经选择为万方投资控股集团做代建,但这方面进账“只够用来发工资”,且为短期收入。

年报显示,万方地产的颓势由来已久。2009年,该公司净利润为3781.59万元,同比下降47.66%,2010年,净利润实现了24.17%的增长,至4892万元,但经营活动产生的现金流量净额却同比骤减173.64%,为-7305.97万元,2011年,其净利润则同比缩水82.03%,只有1185.85万元。

同时,记者注意到,2010年5月,万方地产的母公司万方源与湖南广晟签订《产权交易合同》,同年12月28日开始持有湖南楚盛园 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]置业发展有限公司10%的股权,双方开发湖南长沙岳麓山附近的大型高端社区“ 江山帝景 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]”项目。

该项目高层对记者称,江山帝景项目现在仍正常开发,但湖南楚盛园100%股权都在湖南广晟手中,万方地产已于去年撤股。关于撤股原因,他称:“当时万方没有说原因,不知道是不是资金的问题。”

“两家股东持续合作这个项目的话,万方还得追加投资,但因为资金问题,万方没钱追加,撑不住只好撤股。”据宋延庆分析,彼时,为了实现财务指标,万方地产参与江山帝景项目,但去年却选择退出,也足见其资金紧张。

或有5家上市房企年内“退房”

“一级土地开发还会做,这一块利润肯定不如二级开发也就是房地产开发那么高。但一级开发收益相对稳定,至少能保证8%的收益。”根据刘玉透露的规划,万方地产将向“城镇化”方面的业务转型,并保留一级土地开发业务。公告中,该公司也将经营范围,由房地产开发及开发的商品房销售、项目投资及投资的项目管理等,变更为“城市道路以及基础设施的建设及投资,给排水及管网建设及投资”。

早在去年9月,宋延庆曾建议,北京等一线城市土地开发要求高,地价贵,小型房企无足够资质和能力承担起二级土地开发业务,卖壳重组、抛弃不良资产,才是万方地产的出路。

而关于万方地产的“转型”前路,宋延庆分析,万方地产是为其集团公司开发一级土地,但一级土地开发有投入大、周转快、政策性强的特点,若这块土地开发顺利,万方地产不乏翻身可能,但一级土地开发操作的难度并不小,若这块地操作不顺,万方地产便会翻身无望。

在“国五条”细则出台、调控风声渐紧的背景下,万方地产的“退房”,被业内认为是中小型房企生存尴尬的样本 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]。

从A股上市房企披露的2012年报看来,与“招保万金”等大型房企的稳定业绩不同,中小房企业绩出现不同程度下滑,其中,万好万家(600576.SH)亏损超过6000万元,该公司2012年度无新的项目开发,没有新增土地储备,2013年打算“适时逐步退出房地产行业”,转投矿业。

“万方地产退出只是个开始。”宋延庆表示,受限于土地储备、去化速度、现金流,甚至筹资渠道,是眼下中小房企共同面临的问题,加上今年楼市调控严厉,今年的上市公司中,将有5家左右逐步退出房地产业务,且均为中小型公司。他认为,万好万家、中江地产 [ 简介 最新动态 ](600053.SH)等公司都处境堪忧。

“大小企业占有的资源不一样,面积大的好地块基本都是有实力的企业拿走了。”一中型房企负责人昨日对本报记者表示,虽然小企业可以通过拿小地块、迅速去化自救,但不得不承认,行业集中度越来越高是不可逆转的趋势。


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